Redaktionen
Mysteriet om Kongsmark-hytterne dykker dybere
Den omstridte sag om udlejningen af hotelhuse i Kongsmark tager en ny og alvorlig drejning. Advokatfirmaet Horten, der har stået for en undersøgelse i forbindelse med projektet, er nu under beskydning fra en af naboerne til feriecentret, for at have leveret en rapport, der indeholder flere uoverensstemmelser og potentielt misvisende oplysninger.
Hortens rapport under lup: Alvorlige spørgsmål om saglighed og uafhængighed
En stigende bekymring omkring sagligheden og uafhængigheden af den rapport, som advokatfirmaet Horten har udarbejdet om hytterne i Kongsmark, har ført til, at en lokal sommerhusejer, Martin Lund der sammen med et familiemedlem som har studeret jura, har rettet en skarp kritik mod advokatfirmaet. I et par detaljerede henvendelser har Lund påpeget alvorlige mangler og uoverensstemmelser i rapporten, som rejser tvivl om både rapportens kvalitet og Hortens ageren i sagen. TønderNYT har haft mulighed for at se disse henvendelser, som er meget detaljeret og med henvisninger til adskillige love og paragraffer.
Manglende faktabasering og uafhængighed
Lund har især kritiseret rapporten for at indeholde en række konklusioner, der ikke underbygges af faktiske forhold. Han påpeger, at rapporten i flere tilfælde bygger på antagelser og ikke på konkrete undersøgelser.
Et konkret eksempel er vurderingen af, om hytterne opfylder kravene til handicapvenlighed. Lund har påvist, at arkitekttegnestuen i Aabenraa, som Horten har konsulteret, ikke har foretaget en fysisk besigtigelse af hytterne indvendigt. Dette rejser spørgsmålet om, hvordan arkitekttegnestuen kan konkludere, at hytterne opfylder kravene til handicapvenlighed, når de ikke har set dem med egne øjne.
Martin Lund hæfter sig også ved hems forholdene i hotelhusene, som er bygget. I sin henvendelse til advokatfirmaet Horten skriver han blandt andet “Bolius har en grundig beskrivelse af, hvad en Hems er:
En hems kan defineres som en indskudt etage eller afsats, der placeres i højloftede rum eller i rum, hvor loftet går til kip.
Hemsen skal have åben forbindelse med det rum, den er bygget i, og må maksimalt have et gulvareal på 4,5 m2. Hvis arealet er større, eller hemsen er lukket af mod rummet med vægge, betragtes den indskudte etage som et selvstændigt beboelsesrum. Hvis den regnes som et selvstændigt beboelsesrum, medfører det at arealet tæller med i boligarealet.” og tilføjer senere i mailen “For en lovlig Hems-konstruktion gælder, at man på gulvet i det rum, den er bygget ind i, kan gå ind under Hemsen. Det kan man kun, hvis Hemsen er bygget ind i rummet – den er en indskudt etage.
Som det fremgår af vedhæftede foto fra en hotelhytte i Kongsmark, kan man ikke gå ned fra overetagen og direkte ind under dækket. Dermed er det ikke en Hems, det er blot oversiden af loftet over et soverum, på hvilket der er indrettet to sovepladser og med stigeadgang til et andet rum end soverummet. Dermed er det en selvstændig etage, hvis areal skal regnes med i bruttoetagearealet.
Fotoet stammer fra det besøg TønderNYT var inviteret til at besøge hotelhytterne af Thomas Friis Larsen den 13. september 2023.
Jeres besvarelse af spørgsmålet beror således på en beskrivelse af adgangsforholdene, der ikke svarer til de faktisk forhold.”Arkitekttegnestuens gennemgang indeholder en del kritiske bemærkninger, som burde give den – og dermed også jer – anledning til alvorlig bekymring, men man konkluderer alligevel meget velvilligt, at BR 18 vurderes opfyldt for hotel og hotelhytterne. Det skinner igennem, at tegnestuens behandling alene er baseret på en gennemgang af tegningsmateriale og ikke en fysisk besigtigelse. Denne formodning støttes af følgende beretning fra BC, en af ”Kongsmark-kritikerne”, som den 23-01-25 havde inspiceret hotelhytterne – og specielt hytterne på Laues Vej nr. 7, 14, 21 og 24, (som ifølge Tønder Kommunes angivelser skulle være indrettet handicapvenligt) …På denne baggrund må jeg finde jeres vurdering og konklusion mere end tvivlsom.
Hertil kommer, at I åbenbart fejlfortolker kravet i BR18 § 236. Efter at have konsulteret en tidligere juridisk byggesagsbehandler ved Århus Kommune, er det min klare opfattelse, at et krav om “mindst 10 sengepladser er indrettet med egne bade- og wc-faciliteter i henhold til § 233” skal forstås bogstaveligt. Ordet ”egne” skal opfattes eksklusivt. Der skal være ét badeværelse indrettet i overensstemmelse med BR18 § 233 for hver enkelt handicap-sengeplads, en handicappet feriehotelgæst skal ikke dele ”sit” badeværelse med andre feriehotelgæster. For den aktuelle dimensionering af feriehotellet skal der altså være indrettet i alt 10 stk. af sådanne badeværelser. Ved eksplicit at henvise til 4 stk. hytter, hvis arkitektur kun tillader indretning af 2 stk. badeværelser, kan der højst være tale om 8 af feriehotellets sengepladser, som er indrettet handicapvenligt.”
Stridens kerne er også at Plan- og Landdistriktstyrelsen har i deres godkendelse efter Hotelbegrebet i sommerhusloven, meddelt ansøger, som var Udlejningshuse Aps at husene maksimalt måtte være 80 m2. Medregnes hemsene vil husene være på 88 m2 og dermed overstige det godkendte areal som Plan- og landdistriktstyrelsen har fastlagt for godkendelsen.
Undervejs er hotelhusene blevet ændret flere gange mellem 80 og 88 m2. Den nuværende ejer, Sommerbolig Aps, advokat Christian Parbo, Penta Advokaterne, har ifølge Martin Lund, tidligere oplyst at hotelhusene er 88 m2.
Manglende inddragelse af ekspertise
Et andet kritikpunkt fra Martin Lund er, at advokatfirmaet Horten ikke har udnyttet den ekspertise, som de selv har betalt for. Trods betaling for en brandrådgivers bistand, er denne ekspertise ikke blevet inddraget i alle relevante afsnit af rapporten. Dette er særligt problematisk i forhold til vurderingen af brandsikkerheden i hytterne.
Martin Lund skriver blandt andet i en henvendelse til advokatfirmaet Horten “Hvis min tolkning af forløbet er korrekt, og Torben Ebbesen (Arkitektfirmaet Aabenraa Aps, red.) af faglige grunde har afstået fra at medvirke ved en tendentiøs besvarelse af Spg.12, så har jeg respekt for det. Men min respekt ville være større, hvis han i så fald havde givet klart udtryk for afstandtagen.
Det bør efter er min opfattelse være i strid med reglerne for en certificeret brandrådgivers virke jfr. BEK nr. 1693 af 12/12/2023 at undlade at gribe aktivt ind, hvis vedkommende bliver vidne til en grov tilsidesættelse af BR18 kap 5.”
Hortens tavse svar
På trods af Lunds detaljerede kritik har Horten valgt ikke at kommentere sagen yderligere. Advokatfirmaet har afvist at besvare Lunds spørgsmål og henviser i stedet til, at eventuelle klager skal rettes til Advokatnævnet.
Overfor TønderNYT oplyser advokatfirmaets kommunikationschef, at man ikke har nogen kommentarer til Martin Lunds henvendelser. Arkitektfirmaet har også fået mulighed for at kommentere på ovenstående fra Martin Lund, men er ikke vendt tilbage til TønderNYT med nogen kommentarer.
Ingen af hotelhusene opfylder formentlig tilgængelighedskravene efter kapitel 9 i BR18
Omtalte BC i ovenstående mail til advokatfirmaet Horten fra Martin Lund, fortæller til TønderNYT, at pladsforholdene omkring sengene er meget begrænset også i de hotelhuse, som ikke er beregnet som handicapvenlige. BC fortæller, at han har bemærket en gangplads på 30-40 cm rundt om sengene i soveværelserne i alle huse incl. de såkaldte handicapvenlige huse. Dette betyder at hverken rollatorbrugere eller kørestolsbrugere kan benytte disse, hvis de kommer som gæster på besøg hos lejere af disse hotelhuse.
Ifølge BR18 kap 9 skal der nu etableres så boligen er tilgængelig for alle. Hvis ovenstående observationer er korrekte, så vil det betyde en ombygning af alle hotelhuse, idet soveværelsernes vægge mod den store fællesstue skal flyttes ca 70 cm for at kunne få den nødvendige plads. Dertil skal væggen mod walk in-closet, der også har stigen til hemsen enten fjernes, hvilket igen betyder, at den bægerende væg som hemsen hviler på, ikke længere er der. Dermed drejer det sig ikke blot om de udpegede handicapvenlige hotelhuse, men om alle 36 hotelhuse, der skal ændres for at kunne opfylde BR18 kap 9.
Efter det TønderNYT erfarer, så skal Horten aflevere svar på de supplerende spørgsmål, der er stillet af økonomiudvalgets medlemmer, og det vil ske i forbindelse med næste økonomiudvalgsmøde den 20. februar 2025. Herefter forventes der at komme en beslutning fra Tønder Kommunes økonomiudvalg med hvordan de ser på Kongsmarksagen efter den juridiske vurdering er givet.
